“Aluguel é dinheiro jogado fora.” Todo mundo já ouviu isso num almoço de família, quase sempre de alguém que comprou imóvel quando o financiamento era outra história.
A frase esquece um detalhe: juro também é dinheiro que não volta. No exemplo que a gente monta abaixo, um financiamento de 30 anos cobra mais de juros do que o próprio preço do apartamento. A pergunta útil é qual das duas despesas pesa menos pra você, e a resposta muda com a taxa, com o preço do aluguel e com o tempo que você pretende ficar no mesmo lugar.
Quanto custa alugar
O índice FipeZap calcula quanto o aluguel rende para o dono em relação ao preço de venda. Em agosto de 2026, esse retorno médio foi de 6,14% ao ano. Na prática, um apartamento que vale R$ 400 mil aluga, em média, por uns R$ 2.050 por mês.
Em São Paulo, o metro quadrado anunciado custava R$ 12.143 pra comprar e R$ 65,36 por mês pra alugar, pelo mesmo levantamento. Um apartamento de 50 m² na cidade sairia por uns R$ 607 mil, ou por uns R$ 3.270 de aluguel.
O ponto fraco do aluguel é que ele sobe. Nos 12 meses até agosto de 2026, o preço anunciado para novos aluguéis subiu 9,16%, mais que o dobro do IPCA do período, de 4,22%. Quem já tem contrato é reajustado pelo índice combinado, no máximo uma vez por ano, como determina a Lei 10.192. Na renovação ou na mudança, porém, o preço volta a ser o de mercado.
Alugar também tem custo de entrada, só que bem menor. A Lei do Inquilinato limita a caução em dinheiro a três meses de aluguel, e quem devolve o imóvel antes do fim do contrato paga multa proporcional ao tempo que faltava. Mudar de bairro custa um frete e um mês de dor de cabeça, não um cartório.
Quanto custa financiar
Agora o mesmo imóvel de R$ 400 mil, financiado. A regra do Conselho Monetário Nacional permite financiar até 80% do valor de avaliação, ou até 90% no sistema SAC, mas cada banco define a sua cota. Com 20% de entrada, são R$ 80 mil do seu bolso e R$ 320 mil financiados em 30 anos.
Para o juro, a gente usou 11,3% ao ano, perto da média de 11,30% que o Banco Central registrou em julho de 2026 no financiamento imobiliário de pessoa física. O resultado, sem os seguros:
| Item | SAC | Price |
|---|---|---|
| Primeira parcela | R$ 3.756,57 | R$ 2.988,06 |
| Parcela no 11º ano | R$ 2.800,68 | R$ 2.988,06 |
| Última parcela | R$ 896,85 | R$ 2.988,06 |
| Juros pagos em 30 anos | R$ 517.617 | R$ 755.700 |
No SAC, a amortização é fixa e a parcela cai todo mês. Na Price, a parcela é fixa, começa mais baixa e cobra bem mais juros no total. Se a primeira parcela do SAC cabe no orçamento, ele quase sempre compensa.
Por cima da parcela entram os seguros obrigatórios, de morte e invalidez e de danos ao imóvel, e o de vida costuma subir com a idade de quem financia. Na simulação, compare o custo efetivo total, o CET, que junta juros, seguros e tarifas. No SFH, que atende imóveis de até R$ 2,25 milhões, juros e encargos têm teto de 12% ao ano, sem contar seguros e tarifas.
Com renda familiar mais baixa, vale começar pelo Minha Casa, Minha Vida, que cobra juros menores e, nas faixas de menor renda, dá subsídio. A simulação é feita no próprio banco, junto com a do financiamento comum.
O dinheiro que sai antes da primeira parcela
A entrada não é o único cheque. Em São Paulo, o ITBI é de 3% do valor do imóvel, com uma exceção pra quem financia pelo SFH um imóvel de até R$ 725.808. Nesse caso, a alíquota cai para 0,5% sobre até R$ 120.968 do valor financiado. No nosso exemplo, o imposto sai por R$ 8.975,80, em vez de R$ 12 mil.
Depois vem o registro no cartório de imóveis. Nos financiamentos com alienação fiduciária, o contrato do banco já tem efeito de escritura pública, pela Lei 9.514, e você não paga uma escritura à parte. Na primeira compra de imóvel residencial financiada pelo SFH, os emolumentos do cartório caem pela metade, pelo artigo 290 da Lei de Registros Públicos. Confira se o desconto veio na conta.
O FGTS pode entrar na entrada ou abater o saldo depois. A Lei 8.036 exige pelo menos três anos de trabalho sob o regime do fundo, somando empresas diferentes, e que a compra se encaixe nas regras do SFH. O Conselho Curador do FGTS acrescenta outras condições, como não ter outro imóvel residencial na cidade onde você mora ou trabalha e não ter financiamento ativo no SFH. Para amortizar o saldo, dá pra usar o fundo a cada dois anos.
O custo que não aparece na planilha do banco
Quem compra imobiliza a entrada e os custos da compra, uns R$ 89 mil no exemplo, somando entrada e ITBI. Com o CDI a 13,65% ao ano em setembro de 2026, esse dinheiro renderia perto de R$ 860 por mês num CDB de 100% do CDI, já descontados os 15% de IR de quem deixa a aplicação mais de dois anos.
No primeiro mês, portanto, a comparação fica assim. Quem aluga paga uns R$ 2.050 e ainda vê a entrada render uns R$ 860. Quem compra paga R$ 3.757 de parcela, mais os seguros. No começo do financiamento, alugar ganha com folga.
O próprio FipeZap aponta o motivo. O retorno médio do aluguel, de 6,14% ao ano, está abaixo do juro real projetado para os próximos 12 meses. Em 25 de setembro de 2026, o Tesouro IPCA+ 2035 pagava a inflação mais 7,56% ao ano. Com juro alto, o dono do imóvel ganharia mais com o dinheiro no Tesouro, e isso deixa o aluguel relativamente barato perto do preço do imóvel.
Essa vantagem depende do juro alto. Se o CDI cair, a entrada rende menos, o financiamento tende a ficar mais barato e a diferença entre as duas opções encolhe. Por isso a mesma conta, feita daqui a dois anos, pode dar outro resultado.
Onde a compra começa a ganhar
A conta não para no primeiro mês. No SAC, a parcela cai uns R$ 8 por mês, enquanto o aluguel, no mínimo, acompanha a inflação. Se ele subir no ritmo do IPCA dos últimos 12 meses, 4,22% ao ano, alcança a parcela do nosso exemplo lá pelo nono ano. Dali em diante, quem comprou paga menos por mês, e depois de 30 anos a dívida acaba.
O preço do imóvel também entra na conta. Pelo FipeZap, os preços de venda subiram 5,49% nos 12 meses até agosto de 2026, acima da inflação. Valorização passada não garante a futura, mas no último ano ela jogou a favor de quem comprou.
Há também o que não cabe em planilha. Casa própria dá estabilidade: ninguém pede o imóvel de volta, a reforma é do seu jeito e o filho não muda de escola porque o dono resolveu vender. Por outro lado, ela prende. Vender um imóvel leva meses e custa corretagem, e quem muda de cidade a trabalho sente isso na pele.
Os custos de dono também pesam: IPTU, manutenção e as despesas extraordinárias do condomínio, como a obra na fachada. Pela mesma Lei do Inquilinato, essas despesas extraordinárias são do proprietário, e o IPTU também, a não ser que o contrato passe o imposto pro inquilino, o que muitos contratos fazem.
Quando comprar faz mais sentido
Comprar tende a valer a pena quando estas condições aparecem juntas:
- você pretende ficar uns dez anos ou mais na mesma cidade;
- depois de pagar a entrada, ainda sobra uma reserva de emergência;
- a primeira parcela do SAC, com seguros, cabe no orçamento sem apertar;
- você tem FGTS pra usar na entrada ou para amortizar;
- a simulação foi feita em pelo menos três bancos, comparando o CET.
Se quase tudo isso está de pé, comprar pode fazer sentido mesmo com o juro de hoje. Se a maior parte falha, alugar e investir a diferença com disciplina costuma sair na frente, e dá pra rever a decisão se os juros caírem. Quem já comprou também pode levar o financiamento para outro banco pela portabilidade, caso a taxa baixe.
Aluguel não é dinheiro jogado fora, e juro também não é. Os dois são o preço de morar em algum lugar. Jogar dinheiro fora é escolher um deles sem fazer a conta.